地产江湖已进入白银时代，很多房地产商都在积极探索新的地产开发模式，而运作带有主题色彩的“超级大盘”地产项目，成为部分房企的选择之一。
在海南省儋州市排浦港与洋浦港之间的海湾区域，有三座人工填海形成的离岸小岛，面积约为8平方公里，相当于迪拜棕榈岛的1.5倍。
2015年以来，中国恒大集团(以下简称“恒大”)决定计划投资1600亿元以上在其上建设地产项目。因为规划平面形态神似盛开在海中的花朵，该地产项目被取名为“海花岛”，也被称之为“东方的迪拜”。
按照恒大的计划，这三座小岛将被打造成集风情酒店区、美食文化街、七星级酒店、湿地公园、影视传媒基地、生态康乐园、海上乐园、沙滩泳场、游艇会等为主题，集大众娱乐、商务交流、俱乐部会员运动、休闲度假为一体的旅游休闲度假岛。
无独有偶。在海花岛往西南方向约1700公里的马来西亚新马特区伊斯干达特区内，有一个更大的填海地产项目也在如火如荼的进行着开发。
它的名字叫“森林城市”。
公开的资料显示，“森林城市”面积约为20平方公里，相当于澳门的三分之二。
“森林城市”是碧桂园控股有限公司(以下简称“碧桂园”)以及马来西亚柔佛州政府合资开发的填海地产项目，总投资将超过2500亿元，其中碧桂园占项目60%股权，合作方占40%。
2015年12月，碧桂园正式发布马来西亚森林城市项目，它被碧桂园创始人杨国强称之为“梦想中的城市典范”。
由于庞大的体量和投资规模，“海花岛”和“森林城市”自面市以来就成为备受关注的焦点。它们亦被市场公认是2016年最引人瞩目和宣传最猛烈的“超级大盘”地产项目。
海花岛、森林城市……千亿房企开启的不仅仅是单个楼盘，而是开启了大规模的造城运动。在这些超级大盘的背后，千亿房企隐藏着怎样的谋略？而要玩转超级大盘，千亿房企敢于尝试的背后，又面临怎样的考验？
怎敢涉足
实际上，在业内人士看来，运作超级大盘地产项目可谓是好处很多。
“超级大盘虽然投入资金巨大，但好处远大于风险：这样的大盘能向外界展示出企业的操盘能力和优秀的管理能力，提升企业品牌影响力。”上海（楼盘）易居房地产研究院总监严跃进对法治周末记者说，“同时，如果遇上好的房地产上升期，超级大盘对企业的销售业绩增长会有非常明显的拉动作用。”
中研普华研究员刘秋意向法治周末记者表达了相同的观点。
刘秋意认为，超级大盘地产项目操纵得好，能很快提升企业的品牌。
“超级大盘地产项目也可以因地制宜营造适宜的主题、景观和配套设施等项目，增加地产的附加价值，具有较大的自由度和发挥空间。”刘秋意补充。
当然，超级大盘也并非所有的开发商就可以操盘。
“从海花岛和森林城市两个项目，我们可以看出，雄厚的资本是敢为先的前提。”严跃进说。
刘秋意同样认为，操纵超级大盘地产项目有一定的资金难度，但对碧桂园和恒大而言，却是具有资金上的优势，即使资金回收周期会比较长，但稳定的经济效益依然是可控的。
碧桂园与恒大发布的财务报告，也很好地印证了严跃进、刘秋意的观点。
碧桂园财报显示，2016年碧桂园连同其合营公司和联营公司，共实现合同销售金额约为3088.4亿元。恒大财报显示，2016年恒大的合约销售金额为3733.7亿元。
当然，房企敢于进行超级大盘的运作，似乎也与国家战略和地方政策带来的机遇有关。
“我们碧桂园的杨国强主席，多年来也一直在寻找合适的土地和区位实现‘垂直绿化’与‘立体交通’的城市理想，恰逢中国政府也于2013年提出了‘一带一路’的倡议。杨主席与合作方一拍即合，决定在新马第二大桥西侧发展森林城市。”碧桂园相关负责人在接受法治周末记者采访时说。
如何玩转
那么，像海花岛、森林城市这类超级大盘，恒大、碧桂园又是如何玩转的呢？
“显而易见的是，超级大盘地产项目往往带核心概念元素，比如文化旅游、养老、绿色生态等。”严跃进说。
事实似乎也确如严跃进所言。以恒大海花岛为例，恒大在该项目上主打文化旅游。
“恒大集团的实力和品牌有吸引力，旅游度假产品的定位和营销策略也比较成功，填补了中国高端文化旅游的市场空白；同时，海南国际旅游岛的发展有着强大的吸引力，大家对文化旅游产业升值空间普遍看好。”海花岛产业集团董事长肖恩此前表示。
肖恩认为，随着海南环岛高铁的开通、周边旅游配套日益完善，海花岛巨大的文化旅游价值会更加受到市场认可。
“现在国内旅游业发展很迅速，而旅游业发展需要配套的就是大盘地产，所以旅游业为超级大盘地产项目提供了很大的销售市场空间。”刘秋意评价。
与此同时，法治周末记者注意到，“森林城市”在宣传中主打的概念是“新加坡旁、免税岛、永久产权”等，他们希望以此来打动国内客户将这里作为海外置业的首选，并许以“投资这里就像投资十年前的深圳一样”的愿景，旨在让其成为一个全球性的商业和文化新集群。
此外，在业内人士看来，除了项目的定位，强有力的营销也是超级大盘运作的必要条件。
“整个项目的规模比较大，所以在营销方面的投入也比较大，需要引起大家对企业重点产品的关注。因为它背后的受众面是很大的，如此才能挖掘市场中的潜在购房者。”严跃进说，所以，超级大盘的运作往往需要强有力的营销团队来作为软件支撑，形成一个具有影响力且声势浩大的公关活动是非常有必要的。
以碧桂园为例，仅在2016年年初，碧桂园就巨资冠名赞助央视2016年跨年晚会并拿下央视黄金时段广告位。此外，碧桂园森林城市亦成功拿下了凤凰卫视黄金广告资源。
“在‘城市森林’的宣传上，碧桂园显示出它志在必得的信心，意向全国人民展示森林城市的居住理念，另一方面也充分体现出其雄厚的实力与底气。”严跃进点评。
实际上，碧桂园的销售团队同样不弱，而这源于其合伙人计划。
公开资料显示，截至2016年年末，碧桂园的“同心共享”合伙人计划项目累计达到583个，已开工项目达310个，共实现2612亿元的销售量级。
努力自然会有好的结果。
碧桂园财报显示，从2015年的1401.6亿元到2016年的3088.4亿元，碧桂园用一年时间在千亿基础上再次实现了业绩翻番。而这其中，森林城市的销售贡献了很大一部分业绩。
“从2015年年底向全球开放的碧桂园森林城市，在2016年实现了180亿元的销售金额。”不久前，碧桂园副总裁朱剑敏对媒体公开表示。
与此同时，海花岛的销售情况同样表现不错。恒大在回复法治周末记者的邮箱中提到，海花岛在2015年12月28日开盘时即实现了销售122亿元。
此外，对于“超级大盘如何玩转”，刘秋意同时认为，碧桂园和恒大有很多的战略合作企业，这就体现在其强大的物业管理能力和商业配套能力上，“只要前期的项目定位准确，就能够控制好销售的节奏，获得可持续的经济收益就没什么难度了”。
怎样避险
超级大盘不可避免会存在风险。而说到风险，首当其冲的莫过于资金问题。
“超级大盘地产项目往往需要大量的资金投入。因此，企业在运作这类地产项目时，要首先考虑资金充足问题。”严跃进提醒。
刘秋意在谈到运作超级大盘项目时，同样认为资金问题往往是开发商需要首先关注的。“这类项目销售周期较长和物业管理不易规划，会导致资金回收周期长，影响经济效益并增加投资风险。”
不过，作为涉足超级大盘的先行者，碧桂园对于资金风险似乎早已考虑在内。
“从经济学上来看，风险是不可能不存在的，海外发展与国内发展一样，同样存在风险，关键是找到控制风险的方法。”谈到资金问题，碧桂园相关负责人在针对森林城市的开发经验上对法治周末记者说，森林城市是永久产权，在全世界范围内都受保护。开发模式是以销定产，不是一次性开发，而是分期开发，滚动投入资金，避免一次性投入过大资金；另外，碧桂园采取对冲、多用本地货币，在马来西亚滚动资金等手段缓解汇率浮动。
“森林城市的财务表现突出，森林城市目前实际投资是60多亿元，去年回款就达到了80多亿元，并且在第一年就实现了现金流为正，而且利润率也高于普通项目。”不久前，碧桂园副总裁朱剑敏向媒体公开透露。
“因为项目规模比较大，在选址时可能缺乏地利，要么地块是尚未开发或初步开发，要么板块内强势竞争对手林立，所以增加了选址难度；其次，项目难于定位，尤其目标客户群更是难于定位，容易走进泛定位的误区。”刘秋意说。
